הקדמה

בעת חתימה על חוזה שכירות למגורים, משכירים רבים דורשים מהשוכר לספק ערובה להבטחת התחייבויותיו החוזיות. עם זאת, החוק בישראל קובע מגבלות ברורות על סכומי הערבויות, תנאי מימושן וחובת ההודעה לשוכר לפני השימוש בהן. 

במאמר זה נסקור את ההוראות המרכזיות בחוק השכירות והשאילה בנוגע לערבויות, נסביר מהם סוגי הבטוחות הנפוצים, מהן זכויות המשכיר והשוכר, ומה חשוב לדעת לפני החתימה על חוזה השכירות.

“ערובה” לפי החוק וסוגי הערבויות הנפוצים בהסכמי שכירות

סעיף 25י(א) לחוק השכירות והשאילה, תשל”א-1971 מגדיר “ערובה” כבטוחה שנועדה להבטיח את התחייבויותיו של השוכר הנובעות מחוזה השכירות למגורים. כלומר, מדובר בכלי שמאפשר למשכיר לוודא שהשוכר עומד בחובותיו, כגון תשלום דמי השכירות, חשבונות נלווים, תיקון נזקים והשבת הדירה במצב תקין בתום החוזה.

סוגי הבטוחות הנפוצים בחוזי שכירות

המשכיר יכול לדרוש מהשוכר לספק ערובה באחת או יותר מהצורות הבאות:

1. שטר-חוב –מסמך משפטי מחייב, שבו השוכר / ערב מטעמו מתחייב לשלם למשכיר סכום כסף, במקרה של הפרת התחייבויות השוכר על פי חוזה השכירות.
2. שיק ביטחון – שיק רגיל הנמסר למשכיר כבטוחה.
3. שיק בנקאי – שיק שמונפק ישירות על ידי הבנק, אשר מבטיח כי הסכום לפירעון זמין באופן מידי.
4. ערבות בנקאית – מסמך שבו הבנק מתחייב לשלם למשכיר סכום על פי דרישה (עד גובה הסכום הנקוב בערבות הבנקאית).
5. פיקדון מזומן – סכום כסף מזומן שהשוכר מפקיד אצל המשכיר כערובה.

הגבלת סכום הערבויות שהמשכיר רשאי לדרוש

סעיף 25י(ב) לחוק השכירות והשאילה קובע כי אם המשכיר מבקש מהשוכר ערובה הכרוכה בהוצאה כספית (כגון פיקדון במזומן או ערבות בנקאית), קיימת תקרה לסכום המצטבר של הערבויות שניתן לדרוש. הסכום המרבי חייב להיות הנמוך מבין שני הסכומים הבאים:

1. שליש מתקופת השכירות – כלומר, סכום השווה לדמי השכירות של שליש מהתקופה הכוללת של החוזה. לדוגמה: אם חוזה השכירות הוא לשנה (12 חודשים), ושכר הדירה החודשי הוא 3,000 ₪, אז הערבות לא יכולה לעלות על 12,000 ₪ (שליש מ-36,000 ₪).
2. פי שלושה מדמי השכירות החודשיים – המשכיר אינו יכול לדרוש סכום העולה על שלושה חודשי שכירות. לדוגמה: אם שכר הדירה עומד על 3,000 ₪ לחודש, סכום הערבות המרבי יהיה 9,000 ₪.

משמעות החוק

החוק מגביל את יכולתו של המשכיר לדרוש ערבויות גבוהות, וזאת כדי למנוע מצבים שבהם שוכר נדרש להעמיד סכומים כספיים משמעותיים מעבר להיגיון הסביר. בכך, החוק מבטיח ששוכרים לא ייאלצו לשאת בעלויות כבדות שלא לצורך, תוך שמירה על איזון הוגן בין זכויות השוכר לביטחון של המשכיר.

תנאים למימוש הערובה על ידי המשכיר

סעיף 25י(ג) לחוק השכירות והשאילה קובע כי המשכיר אינו רשאי לממש את הערובה שניתנה לו על ידי השוכר באופן חופשי, אלא רק במקרים מסוימים ובסכומים מוגדרים.

להלן המקרים שבהם מותר למשכיר לממש את הערובה, לצד הסכום המרבי שאותו ניתן לגבות:

1. אי תשלום דמי שכירות – אם השוכר לא שילם את דמי השכירות במועד שנקבע בחוזה, המשכיר רשאי לממש את הערובה עד גובה דמי השכירות שלא שולמו, בצירוף הפרשי הצמדה וריבית בהתאם לקבוע בחוזה.
2. אי תיקון ליקויים באחריות השוכר – במקרה שבו השוכר לא תיקן ליקויים שהוא מחויב לתקן לפי סעיף 25ח(א) לחוק, המשכיר רשאי לממש את הערובה עד גובה עלות התיקון.
3. אי תשלום חשבונות שוטפים – אם השוכר לא שילם את התשלומים השוטפים שבהם הוא מחויב לפי סעיף 25ט(א)(2) עד (5) (כגון: חשבונות מים, חשמל, ארנונה ודמי ועד בית), המשכיר רשאי לממש את הערובה עד גובה התשלומים שלא שולמו.
4. אי פינוי הדירה בזמן – במקרה שבו השוכר לא מפנה את הדירה בתום תקופת השכירות, המשכיר רשאי לממש את הערובה בסכום שנקבע בהתאם לתנאי החוזה.

משמעות החוק

הגבלה זו נועדה למנוע מהמשכיר לנצל לרעה את הערובות ולוודא שהן ממומשות רק במקרה של הפרה אמיתית של החוזה. כמו כן, על המשכיר להקפיד שמימוש הערובה יהיה מידתי, כלומר – רק בסכום הדרוש לכיסוי החוב או הנזק שנגרם בפועל, ולא מעבר לכך.

חובת הודעה מראש לפני מימוש הערובה

סעיף 25י(ד) לחוק השכירות והשאילה קובע כי המשכיר אינו רשאי לממש את הערובה באופן מיידי, אלא עליו להודיע לשוכר זמן סביר מראש על כוונתו לעשות כן. בנוסף, החוק מחייב את המשכיר לתת לשוכר הזדמנות לתקן את ההפרה בתוך פרק זמן סביר.

משמעות החוק

הוראה זו מבטיחה שהשוכר יקבל אזהרה מוקדמת לפני שהמשכיר מממש את הערובה, כך שיוכל לפעול להסדרת החוב או לתקן את המחדל בעצמו, מבלי שהמשכיר ינצל את הערובה באופן מיידי. לדוגמה:

• • אם השוכר לא שילם את דמי השכירות בזמן, המשכיר חייב ליידע אותו על הכוונה לממש את הערובה ולתת לו הזדמנות להסדיר את התשלום.

• • אם קיימים ליקויים שהשוכר מחויב לתקן, עליו לקבל הודעה מראש ולאפשר לו לתקן אותם לפני שהמשכיר יפנה לכספי הערובה.

כיצד ניתן ליישם את החוק?

החוק אינו קובע פרק זמן מוגדר שעל המשכיר להמתין לפני מימוש הערובה, אך “זמן סביר” נקבע בהתאם לנסיבות המקרה. ככלל, משכיר שפועל בהגינות ייתן התראה של מספר ימים לפחות (או יותר, בהתאם לסוג ההפרה), ויאפשר לשוכר הזדמנות אמיתית לתקן את המצב.

הגבלת האפשרות להתנות על הוראות החוק – הגנה על זכויות השוכר

סעיף 25י(2) לחוק השכירות והשאילה קובע כי אין אפשרות להתנות על הוראות חוק מסוימות אלא אם ההתניה היא לטובת השוכר. כלומר, המשכיר והשוכר אינם רשאים להסכים ביניהם על תנאים הסותרים את ההוראות הקבועות בחוק, למעט במקרים שבהם ההתניה מעניקה לשוכר הגנה או הטבה נוספת.

לסיכום

החוק מעניק הגנה משמעותית לשוכרים ומונע ממשכירים לדרוש ערבויות גבוהות או לממש אותן ללא הצדקה. שוכר שנדרש להפקיד ערבות גבוהה מהמותר בחוק או שחש שמממשים את הערובה בניגוד להוראותיו, רשאי לפעול משפטית לביטול הדרישה או המימוש.